Haluan Ostaa Tontin - Kuinka Määrittää Tontin Todelliset Kustannukset

2024 Kirjoittaja: Sebastian Paterson | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-16 13:49

Markkina-arvo tai käyttöarvo?

Miksi käytän lainausmerkkejä, kun puhun tonttien "markkina-arvosta"? Tontin markkinahintaa määritettäessä ne perustuvat yleensä tiettyyn (ei liian pitkään) aikaan tuotettujen tonttien laatuun, sijaintiin, pinta-alaan ja käyttötyyppiin samanlaisten ostojen keskimääräiseen hintaan. Näin ollen mitä enemmän tällaisia liiketoimia analysoidaan, sitä tarkemmin voidaan määrittää meille kiinnostavan alueen hinta.

Samanaikaisesti on välttämätöntä, että liiketoimet tehtiin vastaavien rahoitusjärjestelmien avulla ilman erityisiä ehtoja omistusoikeuksien siirtämiselle, rajoituksille ja vakuuksille.

Käytännössä tämän tekniikan käyttö ei kuitenkaan aina anna objektiivista kuvaa markkinatilanteesta. Maatalousmaan markkinat ovat vasta alkaneet muodostua. Suuri määrä maakauppoja on havaittu vain viimeisten 5-6 vuoden aikana. Kyllä, viimeisen parin vuoden aikana on tapahtunut melko suuri määrä omistusoikeuden siirtoja, mutta minusta tuntuu turhalta harjoitukselta määrittää todelliset osto- ja myyntihinnat suurelle määrälle tontteja.

Toisaalta valtava määrä maatalousmaita vaihtaa omistajaa lahjoitusmenettelyn seurauksena, vaikka tosiasiassa tapahtuu osto- ja myyntitapahtumia. Koska lahjoitustapahtumat ovat itse asiassa vastikkeellisia tapahtumia, miten tällaisissa tapauksissa voidaan arvioida uudelle omistajalle siirretyn omaisuuden arvo?

Kyllä, ja kun tehdään kauppoja tonttien myynnistä, sopimuksessa ilmoitetaan usein tontin aliarvioitu arvo - ensisijaisesti verojen maksamiseksi.

Toisaalta et voi ohjata kiinteistöjen myyntiä koskevissa mainostarjouksissa ilmoitettuihin hintoihin. Ensinnäkin tontin myynnissä on hyvin usein välittäjiä, jotka lisäävät 20 tai jopa 40-50% tontin alkuperäisestä hinnasta. Toiseksi maanomistajat itse altistavat usein esineitä tarkoituksellisesti korotettuun hintaan - ottaen huomioon laskevan kaupan jatkuminen. Ostajalle on paljon miellyttävämpää ostaa kiinteistöjä 10–15 prosentin alennuksella samalla kun hän tuntee olevansa pätevä liikemies. Kolmanneksi markkinatilanne muuttuu usein. Yksi tyypillisimmistä vaihtoehdoista on, kun tontteja tarjotaan myyntiin halvempaan hintaan kuin aiemmin esitetyt. Esimerkiksi tontin lähellä on muita samanlaisia ominaisuuksia sisältäviä lohkoja,ja omistaja päätti kiireellisesti myydä ne suurella alennuksella kiireellisen varantarpeen vuoksi.

On toinenkin syy, miksi tiettyjen tonttien markkina-arvoa on vaikea arvioida, tonttien asuntolainamarkkinoiden lähes puuttuminen.

Kuten edellä sanoin, maamarkkinat (etenkään kaupallisten hankkeiden tontit, ts. Suuret alueet) eivät ole vielä muodostuneet. Tapahtumien määrä tietyillä alueilla ja niiden toteuttamismenetelmät eivät salli luotettavan analyysin suorittamista riittävälle ja objektiiviselle maan arvon arvioinnille, analyysille, joka voitaisiin ottaa perustaksi harkittaessa tontti kiinnityksen kohteena ilman ylimääräisiä vakuuksia tai muita taloudellisia takuita …

Mielestäni ei, varsinkin jos emme käytä epämääräistä termiä "markkina-arvo", mutta puhumme tämän tai kyseisen sivuston "kuluttaja-arvosta". Jos”markkina-arvolla” tarkoitetaan määrää, jolle tontti voidaan myydä tiettynä ajankohtana, kuluttaja-arvoa arvioitaessa tutkitaan monia tekijöitä, mukaan lukien tärkeimmät tekijät:

a) Tonttien hintamuutosten dynamiikka, joka on kaikilta osin samanlainen lyhyellä (1-2 vuotta) ja keskipitkällä (5 vuotta) jaksolla.

b) Alueen hintamuutosten odotettu dynamiikka ottaen huomioon sellaiset tekijät kuin viereisen alueen kehittämistä koskevat pitkän aikavälin suunnitelmat, poliittinen ja taloudellinen tilanne tietyllä alueella, alueella, federaation kohteena, muutokset ekologinen tilanne, tietyn alueen ilmastoprosessit, sosiaaliset ja demografiset prosessit jne.

c) Mahdollisten riskien analyysi tontin eri kehitysalueilla, mahdollisuus ylittää tällaiset riskit ja niihin liittyvien materiaalikustannusten laskeminen.

d) Ennuste tontin likviditeetistä sen kehitysvaiheissa.

Huolimatta siitä, että vastaukset kuhunkin yllä olevaan kohtaan voivat olla melko likimääräisiä, matemaattisen mallin yhteydessä tutkittu niiden yhdistelmä antaa melko tarkan vastauksen sivuston kuluttaja-arvosta, joka ymmärretään suurimmaksi sallituksi rahamäärä, jonka sijoittaminen maata ostettaessa varmistaa sivuston jatkokehityksen kannattavuuden.